2016年12月03日

新築物件を持っていても色々な出費があったわけは…

前回は売買時には諸費用が掛かることをお話ししました。

わたしは新築のアパートを購入したので、その後はあまりお金はかからないだろうたかをくくっていました。

でもそれは甘い考えだということを思い知らされました。

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初年度からいきなり空室で

1年目からいきなり空室がありました。

この時は、2か月の空室ですみましたが、敷金の返却や玄関錠を替えハウスクリーンニングで支出。

それよりも、物件を持ってたった4カ月で出ていかれたことにショックを感じました。

(物件に何か問題があるのかな?)

と、この時から若干の不安をもつようになりました。

でも、家賃が下がることもなくすみました。


順調だったアパート経営が一転

次の年は、退去もなく安定した1年でした。

もちろん管理手数料のみの支出ですみました。

本当の苦難が始まったのは、3年目からです。

ちょこちょこと電球が切れて交換が出始めました。

また、階段の汚れが出てきてそのクリーニングが必要になりました。

一番ショックだったのが、退去が続いたのです。

3月に学生さんが卒業のため退去しました。

4月には会社員の方が家に戻るので急に退去することに。

5月にもさらに退去してしまったのです。

この時はさすがに言葉を失いました。

6室のうち3つが空室になったのです。


空室になると大変なことは…

空室になると家賃が入らないのもしんどいですが、それ以外にもっと大変なことがあるんです。

まず、敷金の返却がありました。

退去リフォーム費用(鍵の交換とハウスクリーニング)も必要です。

さらに苦痛に感じたのが広告料です。

初めは1月分ですんでいたのですが、空室が続くと2か月分になるのです。

この頃は、敷金なしで礼金のみを取っていたので、実質1か月分の掃き出しですんでいました。

でも、段々とそうもいかなくなってしまい、敷金礼金がなしになってしまったのです。

それでもこの時はなかなか満室になりませんでした。

結局、満室になったのは1年後でした。

つまり、空室になると退去リフォーム費用と広告料がセットになって付いてくるのです。

そのため、昨年はマイナスにはなりませんでしたが利益はほとんどありませんでした。

自分の描いていた大家ライフとは大きく違いました。

大家業はそんなに甘くなかったです。


これから物件を購入する方へ

空室は、アパート経営に大きなダメージを与えます。

アパート経営をするなら空室になりにくい物件を所有することが大切です。

新築か中古は関係ありません。

まだ物件を持っていない方は、そのことをよく考えて物件を購入してくださいね。

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posted by matsu3 at 20:35| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月30日

物件売買時の諸費用をなめてはいけません

もうすぐ12月ですね。

1年も早いものでもうすぐ終わります。

その前に、ボーナスがあるのでそれだけが楽しみです。

(すぐなくなりますが…)

今年は大きな変化の1年になりました。

物件を売却することになったことです。

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物件売却に必要な諸費用って?

前回、今持っている物件の売却についてお話ししました。

まだ確定ではないのですが、おそらく今回の不動産投資はマイナスで終わります。

その原因は、前にもお話ししましたが売買時に必要な諸費用分です。

約300万円。

まあ、それだけではありません。

後考えられるのは、税金です。(これも諸費用と言えますが)

不動産物件を所有していると、諸費用が本当にかかかります。

・登記関係の費用

・仲介手数料

・事務手数料などの銀行への支払い(売却時には、違約金が発生します)

・保険関係 など


税金も忘れてはいけません

税金関係もあります。

・固定資産税・都市計画税

・不動産取得税(購入時)

・譲渡益に対する税金


売買時に諸費用が掛かると実感します

これらのことは本にも書いていましたし、わかっているんですが実際に売買する時に改めて、

「げっ!めちゃくちゃお金要るやん」

と感じる訳です。

入ってくるお金のことばかり考えないで、出ていくお金を冷静に受け止められる力が不動産投資には求められます。

今回は、売買時にかかる諸費(税金)についてお話ししましたが、所有している時もお金はバンバン出ていくんです。

次回はそのことをお話しします。

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ラベル:諸費用
posted by matsu3 at 12:32| Comment(1) | 物件売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月27日

所有しているアパートの売却額が決まったのは決まったのですが…

やっと決まった空室の入居。

広告料を2か月分払うので、今月は利益はほぼ無しです。

そんなアパートですが売却することになりました。

先日、その話をしてきました。


売却額が決まったのですが

希望としてはできるだけ損をしない金額でと相手には伝えています。

結論ですが、全く損をしない額では難しいことが分かりました。

今回の売却は、5年未満の短期なので譲渡益に対して多くの税金がかかります。

利益が多く出ても税金で持っていかれるのです。

購入してくれる方もその辺を考えて、購入価格を決めてくださいました。

今回の売却でかかる手数料分や売却益の税金を支払えることを考えた購入価格になっています。

まあ、他にもいろいろ細かな点も詰めなければいけません。


売却しても損になる理由は…

じゃあ、今回の売却でなぜ損になるかですが…

購入時にかかった諸費用分が回収できなかったのです。

その時に600万円ほどかかっています。

現在回収できたのは、約320万。

280万円ほどマイナスです。

これをどう考えるか…。


まだ、売却には打ち合わせが必要です。

結果どうなるかはまたお伝えします。

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posted by matsu3 at 21:45| Comment(0) | 物件売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする