2016年12月03日

新築物件を持っていても色々な出費があったわけは…

前回は売買時には諸費用が掛かることをお話ししました。

わたしは新築のアパートを購入したので、その後はあまりお金はかからないだろうたかをくくっていました。

でもそれは甘い考えだということを思い知らされました。

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初年度からいきなり空室で

1年目からいきなり空室がありました。

この時は、2か月の空室ですみましたが、敷金の返却や玄関錠を替えハウスクリーンニングで支出。

それよりも、物件を持ってたった4カ月で出ていかれたことにショックを感じました。

(物件に何か問題があるのかな?)

と、この時から若干の不安をもつようになりました。

でも、家賃が下がることもなくすみました。


順調だったアパート経営が一転

次の年は、退去もなく安定した1年でした。

もちろん管理手数料のみの支出ですみました。

本当の苦難が始まったのは、3年目からです。

ちょこちょこと電球が切れて交換が出始めました。

また、階段の汚れが出てきてそのクリーニングが必要になりました。

一番ショックだったのが、退去が続いたのです。

3月に学生さんが卒業のため退去しました。

4月には会社員の方が家に戻るので急に退去することに。

5月にもさらに退去してしまったのです。

この時はさすがに言葉を失いました。

6室のうち3つが空室になったのです。


空室になると大変なことは…

空室になると家賃が入らないのもしんどいですが、それ以外にもっと大変なことがあるんです。

まず、敷金の返却がありました。

退去リフォーム費用(鍵の交換とハウスクリーニング)も必要です。

さらに苦痛に感じたのが広告料です。

初めは1月分ですんでいたのですが、空室が続くと2か月分になるのです。

この頃は、敷金なしで礼金のみを取っていたので、実質1か月分の掃き出しですんでいました。

でも、段々とそうもいかなくなってしまい、敷金礼金がなしになってしまったのです。

それでもこの時はなかなか満室になりませんでした。

結局、満室になったのは1年後でした。

つまり、空室になると退去リフォーム費用と広告料がセットになって付いてくるのです。

そのため、昨年はマイナスにはなりませんでしたが利益はほとんどありませんでした。

自分の描いていた大家ライフとは大きく違いました。

大家業はそんなに甘くなかったです。


これから物件を購入する方へ

空室は、アパート経営に大きなダメージを与えます。

アパート経営をするなら空室になりにくい物件を所有することが大切です。

新築か中古は関係ありません。

まだ物件を持っていない方は、そのことをよく考えて物件を購入してくださいね。

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posted by matsu3 at 20:35| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月24日

空室が埋まっても結構悲惨です

長い間空室だった部屋が埋まりました。

7月からなので、約5カ月です。

長かったです。

その間に色々な手立ては打ってきました。

広告料を増やしたり、インテリアを設置したり。

この入居で、たくさんの出費が予想されます。

まあ、決まっただけましですが…


どんな条件で決まったのか?

この中途半端な時期ですから、かなり悪い条件で決まりました。

敷金礼金は無し。

広告料2か月分。

家賃も値引き交渉有り。

3000円も値引きを要求してきました。

でもこれを逃すとさらに空室は続きます。

売却も考えているので白旗をあげ、この条件をのみました。


新築時から比べると〇千円も家賃が下がってしまった

新築の時の家賃から比べると、6000円は下がっています。

一戸当たり2000円は下がっています。

これが今のこの物件の実力です。

今後家賃が上がることは考えられません。

後はどれくらいの金額で売却できるかですね。

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posted by matsu3 at 12:54| Comment(0) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月08日

この夏休みにしなければいけないこと

この夏にしようと思っていることが2つあります。


1.所有物件を見に行く


2.確定申告に向けての準備をする



です。


最近、忙しくて所有物件を見に行けていませんでした。


こう退去が続くのには、何か原因があるはず。


実際に物件を見て、今後の対策を練るつもりです。


もう一つは、毎年夏休みにしていることです。







帳簿をパソコンに入力する必要があります。


今年は、退去と入居が頻繁にあったので、ちょっと面倒です。


でも、来年に苦労しないため、今ある程度やっておかなければいけません。


この頑張りが報われればいいのですが…。
posted by matsu3 at 23:02| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする