2016年12月15日

売買契約をしてきました

売却が決まったアパートについてです。

今週、売買契約を行ってきました。

結局、4千万円台の真ん中位での売却となりました。

手付金として200万円ほど受け取りました。

残りの代金は、決済の時に支払われます。

その代金は、ローンの残高返済などに充てられます。

また、今回の不動産投資での手残りは5百数十万ほどです。

そこから税金等を支払うとおそらく、100万ほどのマイナスになりそうです。

最終的な金額は、まだ先ですが今回はマイナスで終わりますね。

でも色々な経験ができて、自分の至らない点がよくわかったので、授業料としておきます。

今回の経験から、次への目標がはっきりしました。

どう不動産投資と取り組んでいくかは、また今後お話ししていきます。






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posted by matsu3 at 12:13| 物件売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月06日

短期での売却は税金がたくさんかかります

先日、売却する業者の方から電話がありました。

今年中に売買契約をしたいとのことです。

来週中にも会う予定です。

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売却額で残るお金が変わるかも

今回売却するにあたりいろいろ考えなければいけなかったのは税金です。

物件の所有が5年を超えると長期所有による売却になるので20%ですみます。

5年未満の短期売却になるので、売却益に対し39%の税金がかかるのです。

このことを考えて売却額を出してもらうことになります。

この時に話に出たのが、売却時に損益を出すと確定申告することでお金が返ってくるということです。

そのことも調べなから売却額も考えています。


不動産投資と税金の関係

不動産を持つということは、本当に税金との戦いです。

今回改めて強く感じました。

わたしも税金を結構たくさん支払いました。

その税金の苦労については、またお話しします。

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posted by matsu3 at 18:30| Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月03日

新築物件を持っていても色々な出費があったわけは…

前回は売買時には諸費用が掛かることをお話ししました。

わたしは新築のアパートを購入したので、その後はあまりお金はかからないだろうたかをくくっていました。

でもそれは甘い考えだということを思い知らされました。

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初年度からいきなり空室で

1年目からいきなり空室がありました。

この時は、2か月の空室ですみましたが、敷金の返却や玄関錠を替えハウスクリーンニングで支出。

それよりも、物件を持ってたった4カ月で出ていかれたことにショックを感じました。

(物件に何か問題があるのかな?)

と、この時から若干の不安をもつようになりました。

でも、家賃が下がることもなくすみました。


順調だったアパート経営が一転

次の年は、退去もなく安定した1年でした。

もちろん管理手数料のみの支出ですみました。

本当の苦難が始まったのは、3年目からです。

ちょこちょこと電球が切れて交換が出始めました。

また、階段の汚れが出てきてそのクリーニングが必要になりました。

一番ショックだったのが、退去が続いたのです。

3月に学生さんが卒業のため退去しました。

4月には会社員の方が家に戻るので急に退去することに。

5月にもさらに退去してしまったのです。

この時はさすがに言葉を失いました。

6室のうち3つが空室になったのです。


空室になると大変なことは…

空室になると家賃が入らないのもしんどいですが、それ以外にもっと大変なことがあるんです。

まず、敷金の返却がありました。

退去リフォーム費用(鍵の交換とハウスクリーニング)も必要です。

さらに苦痛に感じたのが広告料です。

初めは1月分ですんでいたのですが、空室が続くと2か月分になるのです。

この頃は、敷金なしで礼金のみを取っていたので、実質1か月分の掃き出しですんでいました。

でも、段々とそうもいかなくなってしまい、敷金礼金がなしになってしまったのです。

それでもこの時はなかなか満室になりませんでした。

結局、満室になったのは1年後でした。

つまり、空室になると退去リフォーム費用と広告料がセットになって付いてくるのです。

そのため、昨年はマイナスにはなりませんでしたが利益はほとんどありませんでした。

自分の描いていた大家ライフとは大きく違いました。

大家業はそんなに甘くなかったです。


これから物件を購入する方へ

空室は、アパート経営に大きなダメージを与えます。

アパート経営をするなら空室になりにくい物件を所有することが大切です。

新築か中古は関係ありません。

まだ物件を持っていない方は、そのことをよく考えて物件を購入してくださいね。

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posted by matsu3 at 20:35| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする